记者 谢昊天

物业管理服务是城市治理的重要组成部分，是关系群众切身利益的民生工程。9月3日，汉台区政协在前期围绕“小区物业服务管理工作”开展调研的基础上，组织相关部门和部分政协委员召开专题座谈会，直面物业服务管理工作中的堵点难点，坦诚协商、精准建言，拿出一系列接地气、可落地的治理对策，为优化辖区物业服务、改善人居环境、夯实基层治理贡献政协力量。

业委会是住宅小区业主自治的重要组织，是业主、物业企业与社区之间的重要纽带。区政协委员、汉中市口腔医院院长孙烨在调研中发现，部分业委会存在运行后期脱离公益属性，被个别人员操控，甚至与开发商、物业产生利益纠葛现象，从而引发业主信任危机。

“业委会乱象，根源在于入口把关不严、过程监管空白、退出机制缺失。”孙烨直言。为此，他建议，对业委会候选人实行多部门资格联审，尤其要严格核查候选人政治素质、信用记录和日常品行。压实街道、社区属地监管责任，要求业委会所有重大事项必须提前向社区报备。完善业委会退出、罢免机制，对履职不力、侵害业主权益的人员予以罢免。同时，对业委会人员常态化开展政策法规培训，防范个别成员借履职之便谋取私利。

“辖区物业管理仍存在乱收费、公共收益公示不及时、合同到期拒不退场、人防工程标识不清违规使用等问题。”区政协委员、区人民检察院第四检察部主任张宏敏结合办案实际表示，部门监管分散、合力不足，是物业乱象久治不愈的主要原因。

张宏敏建议，明确一个牵头主管部门，建立多部门定期会商、联合执法机制，实现“进一次门、查多项事”的高效监管模式。厘清物业企业在二次供水、人防工程等领域的法定责任。健全物业准入、运营、退出全链条机制。依托检察监督职能，针对人防工程违规使用等问题制发检察建议，推动问题清零整改。

“老旧小区物业治理矛盾最为集中。”区政协委员、陕西俊景园物业有限公司总经理杜俊岐表示，老旧小区普遍设施老化，维修资金审批繁琐，应急维修跟不上。同时物业费收缴困难，物业收入有限造成服务缩水，业主体验下降更不愿缴费，陷入“服务差—收费低”的恶性循环。此外，业主、业委会、物业三方权责不清，公共收益分配无标准，共建共治氛围不足。

针对这些基层实操难题，杜俊岐建议，简化老旧小区维修资金使用流程，设立紧急维修快速审批、先行垫付机制。严格落实社区、业委会、物业三方联席会议制度，厘清权责、闭环处置小区矛盾。依托物业信用评价体系，加强从业人员培训，提升服务质量。建立物业费动态调整机制，平衡企业经营收益和业主承受能力。加大政策科普宣传力度，引导业主树立“付费买服务”的正确认知，主动参与小区治理。

《汉中市住宅小区物业服务监督条例》已于2025年9月1日起施行，作为全省首部聚焦物业服务监督的地方性法规，标志着汉中市物业行业监管正式迈入法治化、规范化轨道。区政协委员、陕西锐博律师事务所副主任刘哲认为，《汉中市住宅小区物业服务监督条例》贴合汉中治理实际，针对性强、实操性高，为破解物业治理难题提供了法治支撑。他建议，加大条例宣传解读力度，推动业主、物业企业、基层治理单位全面熟知法规内容，切实提升各方知法、懂法、守法意识，提升法规实际执行效果。

物业服务合同是规范双方行为的重要依据。区政协委员、区委网信办副主任李波调研发现，辖区多数小区未签订规范物业服务合同，服务标准、收费细则、双方权责没有明确约定。

“没有规范合同，不仅造成物业费收缴率低、物业服务动力不足，维权履职也没有依据。”李波说。

对此，李波建议，全面推行标准化物业服务合同，细化服务内容、收费标准、违约责任。相关部门每年随机抽查30%的住宅小区，以业主满意度（设定80%）为基准，动态调整物业收费等级和收费标准。严格落实物业企业优胜劣汰退出机制，坚决清退服务敷衍、投诉集中、整改不力的“摆烂”物业企业。

听取委员发言后，汉台区政协副主席王玲对本次座谈建言成果予以肯定。她表示，本次座谈中，各位委员立足岗位优势、结合调研实情，精准找准了物业治理的堵点痛点，提出的建议接地气、可操作、有针对性。她强调，做好物业管理服务工作，关系千家万户责任重大，意义深远。要凝聚共识，真抓实干，共同努力，形成合力，共同推动全区物业管理服务水平再上新台阶，为建设环境优美、绿色低碳、宜居宜游的生态城市作出新的更大贡献。